Hiệp hội BĐS TP.HCM đề nghị bỏ Nghị định 188/2004/NĐ-CP về hướng dẫn xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giao quyền định giá đất dự án alibaba an phước theo thị trường cho các thành phố trực thuộc trung ương. Phân tích lý do khiến giá nhà đất ở Việt Nam cao, đề nghị giao quyền định giá đất cho địa phương, tháo gỡ vướng mắc trong tính Tiền sử dụng đất là những nội dung chính mà Hiệp hội BĐS TP.HCM sẽ đề cập trong cuộc đối thoại với Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ và đại diện Ủy ban Nhân dân TP.HCM, đang được xúc tiến tổ chức.


Phụ trương Bất động sản Báo Đầu tư Chứng khoán đã trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội về những kiến nghị này. Hiện nay, chúng tôi đã đề nghị Bộ trưởng cho lịch làm việc với Hiệp hội và đại diện của TP.HCM. Trao đổi với Hiệp hội và cá nhân tôi, đồng chí Bí thư Thành ủy Thành phố đề nghị Hiệp hội chia các kiến nghị làm 2 nhóm vấn đề theo thẩm quyền giải quyết của trung ương và của địa phương. Tôi hy vọng là khi kết thúc kỳ họp Quốc hội thì cuộc gặp có thể diễn ra.

Hiện nay, TP.HCM phải điều tiết giá đất dự án alibaba an phước một phần thông qua hệ số k vì bảng giá đất TP.HCM chưa tiệm cận giá thị trường. Lý do là Nghị định 188 quy định giá đất cao nhất là từ 1,5 đến 67,5 triệu đồng/m2 và được cộng thêm 20%. Như vậy, mới có chuyện đất đường Đồng Khởi - Lê Lợi, thuộc quận 1 được tính chỉ 81 triệu đồng/m2. Khung giá đất tối đa có thể áp dụng thấp xa so với giá thị trường. Nghị định 188 đã lạc hậu.

Được bao bọc bởi dòng sông Thị Tính – một chi lưu từ thượng nguồn của sông Sài Gòn nên không gian sống tại The Green River City là cực kỳ trong lành, mát mẻ. Ngoài ra, theo thiết kế, dư án này còn được quy hoạch thành từng cụm nhà phố riêng biệt với hệ thống cây xanh bạt ngàn tạo nhiều mảng xanh, kết hợp cùng trung tâm thương mại, biệt thự cao cấp, công viên ven sông … tạo nên một cảnh quan xanh mát và một không gian sống hiện đại.

Ngành BĐS cũng như các ngành sản xuất khác đạt lợi nhuận hợp lý chứ không phải siêu ngạch. Chỉ có lợi nhuận hợp lý thì doanh nghiệp mới phát triển bền vững. Có những dự án lời 300% hoặc cao hơn nhưng doanh nghiệp chỉ có thể thắng trong một dự án. Vì siêu lợi nhuận tức là doanh nghiệp đã giành hết lợi nhuận của khách hàng. Khách hàng mua nhà giá cao sau đó bị thua lỗ. Những thông tin siêu lợi nhuận đó khiến xã hội, cơ quan quản lý hiểu sai lệch về thị trường và doanh nhân làm BĐS.

Cách tính và thu Tiền sử dụng đất bất hợp lý đang tạo ra gánh nặng cho doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM. Đây có phải là lý do cơ bản khiến giá đất cao và TP.HCM không thể phát triển các căn hộ có giá thành rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn? Để giải bài toán vì sao giá đất cao phải nhìn vào cơ cấu giá thành. Giá bồi thường giải phóng mặt bằng cao là một yếu tố. Trước kia, có trường hợp doanh nghiệp cùng chính quyền địa phương đền bù giải tỏa giá rẻ, ép dân. Nhưng thời điểm này, người dân ép lại doanh nghiệp, một phần cũng là do năm 2007 có lợi nhuận lớn, doanh nghiệp hồ hởi đẩy giá đền bù lên cao.

Đại diện từ phía Savills Việt Nam sẽ được dẫn đầu bởi ông Neil MacGregor – Phó Giám đốc điều hành công ty. Neil đã có 10 năm kinh nghiệm về thị trường bất động sản tại Việt Nam và thực hiện thành công một số các giao dịch đầu tư lớn nhất trong nước bao gồm việc thương thảo mua bán tòa nhà Pacific Place tại Hà Nội năm 2010 với giá trị thương mại khoảng 90 triệu Đô la Mỹ. Neil cũng đã làm việc với số lượng lớn khách hàng người Nhật về thị trường Việt Nam trong suốt 10 năm qua, và mong muốn có thể xây dựng cầu nối tới nhiều nhà đầu tư Nhật có quan tâm tới thị trường Việt Nam hơn nữa.

Với những tiện ích dịch vụ cao cấp vượt trội như bến du thuyền, trung tâm mua sắm thượng hạng, khu công viên – giải trí – dịch vụ ven sông, nằm bên cạnh trường đại học quốc tế Việt Đức và đại học Thủ Dầu Một và nhất là khu phức hợp thể dục thể thao rộng 25 ha (gồm nhà thi đấu, sân vận động, … đáp ứng nhiều hoạt động thể thao khác nhau), cùng với vị trí đắc địa và giao thông thuận tiện, Green River City đã thật sự trở thành tiêu điểm đầu tư hấp dẫn nhất tại Bình Dương hiện nay.

Mặc dù nhà đầu tư trong nước đang gặp nhiều khó khăn trong vấn đề nguồn vốn, nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư châu Á, vẫn nhận ra nhiều cơ hội tiềm năng trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. So với các nước trong khu vực, Việt Nam trội hơn hẳn bởi môi trường đầu tư ổn định xét về tình hình rối loạn hiện giờ ở nhiều nơi khác.

Trở thành thị trường hội nhập với điều kiện vị trí địa lý thuận lợi, nguồn lao động có kĩ thuật dồi dào, và sở hữu vị trí chiến lược trong khu vực, Việt Nam còn rất nhiều yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư. Trong vài năm trở lại đây, đã có một số nhà đầu tư nước ngoài chủ động mua bất động sản ở Việt Nam. Các nhà đầu tư đã nhìn thấy nhiều cơ hội trong các phân khúc toà nhà văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khu phức hợp, phân khúc nhà ở đang tăng lên cũng như các khách sạn trung tâm thành phố và resort sát biển.

Cùng với làn sóng phát triển các khu công nghiệp hướng tới nền kinh tế toàn cầu, và châu Á đang đạt được những tầm cao mới, mảng bất động sản công nghiệp của Viêt Nam cũng trở nên hấp dẫn hơn trước. Sự phát triển nhanh chóng của lĩnh vực bán lẻ cũng như nhu cầu của người tiêu dùng sẽ tạo ra những thách thức mới cho hệ thống phân phối của Việt Nam, đồng thời mở ra nhiều cơ hội lớn cho nhà đầu tư chủ động trong lĩnh vực hậu cần.

Doanh nghiệp đã phải đền bù cho người dân để có đất, lại phải nộp tiền sử dụng đất, thành ra phải mua hai lần. Khi tính Tiền sử dụng đất, đầu ra tính theo giá thị trường còn đầu vào lại tính giá phi thị trường nên Tiền sử dụng đất rất cao là yếu tố khiến giá đất cao. Trong chính sách thu Tiền sử dụng đất, chúng tôi mong muốn chuyển từ trực thu sang gián thu.

Dự án này cũng là vị trí lý tưởng kết nối các tuyến đường giao thông trọng điểm của Bình Dương khi nằm liền kề đường Vành Đai 4 (62 m) nối liền thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) - Mỹ Phước (Bình Dương) - Củ Chi (TP.HCM) và cửa khẩu Mộc Bài (Tây Ninh), đồng thời gần kề tuyến đường Mỹ Phước – Tân Vạn (62m) được xem là con đường phát triển công nghiệp sầm uất nhất của phía Nam và là cửa ngõ thông thương giữa các tỉnh Tây Nguyên và các tỉnh vùng Đông Nam Bộ.

Giá đền bù không phải giá trị đất người dân tạo lập ra. Giá đất tăng lên là do quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Nếu đền bù giá cao để người dân hưởng hết là không hợp lý vì giá trị gia tăng của đất tạo ra khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Vì vậy, cơ chế giải phóng mặt bằng phải sửa đổi. Nhà nước phải điều tiết vấn đề này. Giá trị gia tăng, Nhà nước nên thu.

Tại sao vẫn còn ít doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà giá thấp? Tại sao ít doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà cho thuê giá rẻ dù nhu cầu lớn? Không có loại hình nhà trả góp dài hạn với Lãi suất thấp có hỗ trợ của Nhà nước cho người có thu nhập thấp như công nhân, sinh viên? Trong chính sách phát triển nhà ở cho công nhân không đề cập đến nhà ở cho gia đình công nhân mà chỉ có nhà lưu trú tập thể? Đó là những vấn đề trong chiến lược phát triển nhà ở cần giải quyết và ở đó, cần có cơ chế chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư.